Społeczne fundusze powiernicze i poprawa zdrowia

Przez dziesięciolecia pracowałem w obszarach planowania urbanistycznego, mieszkalnictwa i zdrowia publicznego na różnych stanowiskach w społeczności, rządzie i świecie non-profit. Nasz problem mieszkaniowy jest dość prosty: nie mamy wystarczająco dużo mieszkań, a wynikający z tego niedobór i inflacja uderzają mocniej w rodziny z mniejszą ilością pieniędzy niż w kogokolwiek innego. Jednak przez ostatnie 60 lat, od początku wojny z ubóstwem, nadal panuje szerokie przekonanie, że osoby z mniejszą ilością pieniędzy nadal mają problemy z opłacaniem kosztów mieszkaniowych w Stanach Zjednoczonych. Jednym oczywistym, ale trudnym politycznie rozwiązaniem jest wyeliminować strefowanie i innych lokalnych przepisów i regulacji, aby ułatwić produkcję mieszkań. Innym rozwiązaniem jest rozszerzenie zasięgu i skali wspólnoty ziemskie i własność spółdzielcza.

Rozmawiałem z Kevinem Campbellem, dyrektorem wykonawczym Raleigh Area Land Trust, i dr Rasheedą Taliaferro Monroe, pediatrą w szpitalu WakeMed i członkiem zarządu Raleigh Area Land Trust. Fundacja Ziemi Obszaru Raleigh (RALT) ma siedzibę w Raleigh w Karolinie Północnej i na swojej stronie About Us opisuje siebie jako „rozwiązanie rynkowe, które daje możliwość rzeczywistego obniżenia kosztów posiadania domu, na stałe”. Krótko mówiąc, wspólnotowy fundusz gruntowy (CLT) jest zazwyczaj organizacją non-profit, która nabywa grunty i zarządza nimi w interesie społeczności, a w przypadku budownictwa mieszkaniowego oznacza to budowę mieszkań, sprzedaż mieszkań przy użyciu kredytu hipotecznego z dzierżawą i ograniczenie wykupu kapitału własnego przy odsprzedaży. Ponieważ CLT jest właścicielem i kontroluje grunty, może ustalać warunki zakupu i sprzedaży mieszkań oraz może dodawać dotacje na początku, aby tworzyć niższe ceny i utrzymanie ich na niskim poziomie.

Rozmowa dotyczy ciągłych problemów z dysproporcjami w posiadaniu domów przez gospodarstwa domowe czarnoskórych i białych, relacji między mieszkalnictwem a zdrowiem oraz wyzwań, przed którymi stają CLT nabywające kluczowy składnik, ziemię. Zredagowałem poniższe teksty pod kątem długości i przejrzystości. Moje komentarze są w kursywa na wskroś.

Dr Monroe, czy mógłbyś opowiedzieć o swoim programie „Beyond Our Walls?” i o tym, jak odnosi się on do mieszkalnictwa i zdrowia?

Jako pediatra z certyfikatem w WakeMed Physician Practices—Pediatrics i członek zarządu Raleigh Area Land Trust, wiem, jak ważne jest mieszkalnictwo jako społeczny wyznacznik zdrowia. Wcześniej pełniłem funkcję dyrektora medycznego w Pediatric Outpatient Clinics w WakeMed, gdzie opracowałem kilka programów edukacyjnych dla studentów medycyny i lekarzy rezydentów.Poza naszymi muramiProgram nauczania WakeMed poświęcony równości w opiece zdrowotnej bada, w jaki sposób kwestie takie jak mieszkalnictwo odgrywają kluczową rolę w zdrowiu publicznym.

Nasza praca ujawniła, że ​​jakość nieruchomości, a nawet lokalizacja sąsiedztwa wynikają z historycznych lokalnych i federalnych polityk, które segregowały i marginalizowały społeczności z zamiarem i nadal znacząco wpływają na zdrowie i dobre samopoczucie mniejszościowych społeczności dzisiaj. Dlatego musimy zająć się fizycznymi, psychospołecznymi i historycznymi aspektami mieszkalnictwa w interwencjach w zakresie zdrowia publicznego.

Panie Campbell, drugim słowem w community land trust jest LAND; ale ziemia jest często trudna do zdobycia. Czy może Pan opisać strategię RALT w zakresie pozyskiwania ziemi? Jaka była największa bariera w pozyskiwaniu ziemi? Jak RALT ją pokonuje? (Kevin Campbell)

Jako organizacja non-profit, najistotniejszą barierą w nabywaniu gruntów są wysokie koszty, napędzane popytem rynkowym i konkurencją ze strony prywatnych deweloperów. Aby to przezwyciężyć, skupiliśmy się na budowaniu solidnych relacji z lokalnymi władzami, deweloperami i organizacjami filantropijnymi. Te relacje pomagają nam zabezpieczyć finansowanie i dostęp do gruntów, które w przeciwnym razie mogłyby być poza naszym zasięgiem. Ponadto edukujemy interesariuszy społeczności na temat długoterminowych korzyści płynących z powiernictwa gruntów, co może prowadzić do większego wsparcia społeczności i współpracy w zakresie identyfikacji i zabezpieczania gruntów.

Na przykład RALT współpracuje również z miastem Raleigh w ramach projektu o nazwie Domki Idlewildktóry zaoferuje 18 niedrogich domów rodzinom żyjącym na poziomie 30-80% AMI. Planujemy kontynuować tworzenie i zachowanie niedrogich mieszkań dla rodzin o niskich i średnich dochodach w hrabstwie Wake, mając na celu zachowanie i udostępnienie 100 niedrogich domów w ciągu najbliższych pięciu lat.

Wiele stanów na zachód od Missisipi ma surowe limity na darowizny gruntów podmiotom prywatnym, nawet na tanie mieszkania. Było to wynikiem ery budowy kolei, kiedy wiele stanów i miejscowości rozdawało kredyty publiczne, grunty i pieniądze za obietnicę inwestycji ze strony kolei. Kiedy to się nie zmaterializowało, podatnicy musieli zapłacić za długi i szkody. Niektóre stany, takie jak Nowy Meksyk, zmieniły swoje konstytucje, aby to umożliwić, a niektóre inne wprowadziły ulgi na darowizny gruntów na tanie mieszkania.

Jaka jest rola władz stanowych i lokalnych w finansowaniu RALT? Jak ważne są lokalne dotacje? Czy CLT otrzymuje jakieś fundusze federalne? Czy to dodaje komplikacji, których nie ma w przypadku lokalnego finansowania? (Kevin Campbell)

Władze stanowe i lokalne odgrywają kluczową rolę w finansowaniu naszych projektów. Lokalne dotacje są znaczące, ponieważ często zapewniają początkowy kapitał potrzebny do nabycia ziemi i rozpoczęcia rozwoju. Dotacje te mogą pochodzić z bezpośrednich dotacji, niskooprocentowanych pożyczek lub zachęt podatkowych.

Podczas gdy CLT otrzymują pewne fundusze federalne za pośrednictwem programu Community Development Block Grant (CDBG) lub programu HOME Investment Partnerships Program, często wiążą się z nimi dodatkowe poziomy wymogów zgodności i raportowania. Te fundusze federalne są niezbędne, ale mogą zwiększać złożoność administracyjną i wymagać bardziej rygorystycznego nadzoru niż finansowanie lokalne. W RALT polegamy na partnerstwach federalnych, prywatnych, regionalnych i stanowych, aby usprawnić nasze procesy i zachować elastyczność w naszych działaniach.

Nasze dofinansowanie federalne pochodzi z Agencji Ochrony Środowiska Stanów Zjednoczonych, przy wsparciu naszego lokalnego kongresmena, i ma na celu pokrycie kosztów odprowadzania wód opadowych na potrzeby przyszłego osiedla Cottages of Idlewild w Raleigh.

Obecnie rozwiązanie w zakresie rozbudowy CLT i rozwiązań spółdzielczych nie pochodzi od rządu federalnego. Jak wskazuje Campbell, pieniądze są po prostu zbyt drogie pod względem czasu i zgodności. Władze lokalne, deweloperzy i organizacje non-profit będą musiały przewodzić.

W jaki sposób CLT w wyjątkowy sposób przyczynia się do lepszych wyników zdrowotnych? (Dr Monroe)

Mieszkania CLT w wyjątkowy sposób przyczyniają się do poprawy stanu zdrowia, zapewniając stabilne, wysokiej jakości mieszkania, co jest podstawowym czynnikiem warunkującym zdrowie. Badania pokazują że stabilne mieszkanie zmniejsza stres, poprawia zdrowie psychiczne i zwiększa dobre samopoczucie fizyczne. Domy CLT są budowane lub remontowane zgodnie z wyższymi standardami, co łagodzi zagrożenia zdrowotne związane z mieszkalnictwem poniżej standardu, takie jak problemy z oddychaniem spowodowane pleśnią i szkodnikami.

Widzieliśmy, że stabilne mieszkanie pozwala mieszkańcom zachować ciągłość opieki zdrowotnej, co jest niezbędne do radzenia sobie z przewlekłymi schorzeniami i osiągania lepszych długoterminowych wyników zdrowotnych. Ponadto, skupienie RALT na zaangażowaniu społeczności i usługach wsparcia pomaga mieszkańcom zarządzać swoimi finansami i zmniejszać stres finansowy, co dodatkowo przyczynia się do poprawy zdrowia.

Strategia CLT zyskuje na popularności w całym kraju, ale nadal potrzebuje filantropijnego finansowania. Ponad 300 organizacji przyjmujących W tym modelu CLT udowodniły swoją zdolność adaptacji i skuteczność w różnych kontekstach, wykazując potencjał w rozwiązywaniu systemowych nierówności w mieszkalnictwie.

Czy istniała jakaś konkretna współpraca lub współdziałanie między świadczeniodawcami usług medycznych a CLT, które oferowałoby powtarzalny model?

Udane współprace zostały nawiązane między dostawcami usług zdrowotnych a CLT, które oferują powtarzalne modele. Partnerstwa z lokalnymi departamentami zdrowia w celu zapewnienia programów wellness i usług profilaktycznej opieki zdrowotnej bezpośrednio w społecznościach CLT wykazały obiecujące wyniki.

Prawdopodobnie znasz Fundusz Kapitałowy Zdrowych Dzielnicz siedzibą w Bostonie. Boston Medical Center jest znaczącym inwestorem i sporo czytałem na temat tego programu. Wierzę, że przystępne cenowo mieszkania powinny być misją instytucje kotwiczne i uważam, że ich praca jest imponująca.

Sednem sprawy jest to, że jesteśmy w momencie „wszyscy na pokładzie” w kwestii dostępności mieszkań. Przez lata spotkałem się z wieloma przypadkami, w których mieszkania poniżej standardu zaostrzyły stan zdrowia, od problemów z oddychaniem spowodowanych pleśnią po dolegliwości związane ze stresem wynikające z niepewnego mieszkalnictwa. Poprzez integrację usług zdrowotnych ze wsparciem mieszkaniowym, te współprace tworzą holistyczne podejście do dobrostanu społeczności. Aktywnie poszukujemy nowych sposobów na nawiązanie podobnych partnerstw w celu zwiększenia korzyści zdrowotnych dla naszych mieszkańców.