„Chociaż zwiększenie podaży mieszkań ma kluczowe znaczenie i nasyciło większość dyskusji na temat mieszkań, pojawienie się nowych mieszkań w internecie zajmie lata. Tymczasem przystępność cenowa nadal stanowi problem dla wielu nowojorczyków”.
Chrisa Janaro
Organizatorzy najemców zbierają się pod Kapitolem w Albany, 19 marca 2024 r.
Kolejny budżet państwa minął, a najemcy wciąż borykają się z tym samym problemem: jak opłacić czynsz. Chociaż zwiększenie podaży mieszkań ma kluczowe znaczenie i nasyciło większość dyskusji na temat mieszkań, pojawienie się nowych mieszkań w internecie zajmie lata. W międzyczasie przystępność cenowa nadal stanowi problem dla wielu nowojorczyków.
Zanim prawodawcy zamkną prace nad tą sesją legislacyjną, powinni współpracować z właścicielami nieruchomości, grupami najemców, organizacjami opieki społecznej, organizacjami religijnymi i dziesiątkami tysięcy najemców, aby przejść program kuponów dostępu do mieszkań (HAVP), czyli kupon finansowany przez państwo zaprojektowany do pracy na wzór federalny Program kuponów na wybór mieszkania (część 8).
Program HAVP będzie dostępny dla gospodarstw domowych osiągających mniej niż 50 procent średniego dochodu obszaru, który wynosi 54 350 dolarów na osobę fizyczną lub 77 650 dolarów na czteroosobową rodzinę. Choć koncentruje się przede wszystkim na pomocy rodzinom bezdomnym, będzie również dostępny dla wielu najemców o niskich dochodach, którzy mają trudności z płaceniem czynszu.
Wiele osób kwalifikujących się do HAVP mieszka w budynkach o stabilnym czynszu. Nasi członkowie na własne oczy widzą problemy najemców, nawet przy czynszach wynoszących średnio 1300 dolarów. Z raportu wynika, że około jedna czwarta wszystkich najemców w dzielnicach o niskich dochodach zalega z opłatami czynszowymi przynajmniej raz w roku.
Obecny system powoduje lawinę wniosków o eksmisję, przeciągające się i kosztowne postępowania sądowe, jednorazową pomoc rządową, aż w końcu zaległości znów się kumulują. Musimy przerwać ten cykl.
Właśnie dlatego HAVP jest odpowiedzią, której szukają prawodawcy, jeśli chodzi o pomoc najemcom. Najemcy nie musieliby wszczynać postępowania eksmisyjnego, aby otrzymać pomoc. Gdy dostawca usług mieszkaniowych przedstawi im „żądanie czynszu” – co jest prawnie wymaganym dokumentem, który dostawcy usług mieszkaniowych muszą przedstawić najemcom zalegającym z płatnościami – najemca może ubiegać się o HAVP.
Szacujemy, że do programu HAVP kwalifikowałoby się ponad 100 000 gospodarstw domowych ze stabilnym czynszem io stałych dochodach. Ponieważ stabilizacja czynszów nie jest zależna od dochodów, mieszkania z najniższymi czynszami często nie trafiają do najemców o niskich dochodach. Oznacza to, że rodziny o niskich dochodach zamieszkujące mieszkania o wyższym czynszu często dopłacają do mieszkań w budynku o niższych czynszach i płacą na mieszkanie ponad 30 procent swoich dochodów.
HAVP sprawi, że ci najemcy nie staną się kolejną statystyką. Dzięki kuponowi HAVP najemca płaciłby rozsądne 30 procent dochodu gospodarstwa domowego na czynsz. Oznacza to, że najemca zarabiający minimalną pensję przy czynszu wynoszącym 1300 dolarów miesięcznie (średnia cena mieszkania ze stabilnym czynszem) musiałby płacić jedynie 832 dolarów miesięcznie. Stan pokryje dodatkowe 468 dolarów, zapobiegnie utonięciu najemcy, a jednocześnie zapewni, że budynek będzie miał fundusze operacyjne. Pozwoliłoby to najemcy zaoszczędzić 5616 dolarów rocznie, co może zadecydować o pozostaniu w domu lub wylądowaniu na ulicy.
Jednym z powodów, dla których HAVP jeszcze nie został uchwalony, pomimo szerokiego wsparcia ze strony zwolenników mieszkalnictwa i najemców, są rzekomo koszty. Biorąc jednak pod uwagę ogromną kwotę, jaką państwo i miasto płacą już za usługi społeczne mające na celu radzenie sobie ze skutkami bezdomności oraz rosnące koszty bonów, które HAVP mógłby ostatecznie zastąpić, jest to właściwie rozsądna inwestycja.
HAVP nie tylko zapobiegłby eksmisjom, ale miałoby to sens ekonomiczny. Prawie każdy cent wydany na bony mieszkaniowe trafia z powrotem do kasy rządu w postaci podatku od nieruchomości, opłat regulacyjnych, mediów i lokalnej działalności gospodarczej. To najlepsza inwestycja, jaką rząd może poczynić w swoich obywateli.
Chociaż HAVP wymaga budżetowania, nie musimy czekać na przyszłoroczne negocjacje budżetowe, aby rozpocząć ten proces. Jeśli ustawodawcy przegłosują projekt ustawy ustanawiający HAVP w tej sesjiuruchomiłoby to proces wdrażania programu. Gubernator mógłby ustalić zasady realizacji programu, a agencje mogą przygotować się do jego uchwalenia. Jeśli poczekamy do przyszłorocznego budżetu, to dla żadnego najemcy będzie on dostępny dopiero bliżej 2026 roku, a zrealizowany do 2027 roku. Najemcy nie mogą tak długo czekać.
Po wdrożeniu w Nowym Jorku będą obowiązywać federalne, stanowe i miejskie programy bonów, które pomogą najemcom. Łączna suma bonów Sekcji 8 finansowanych ze środków federalnych wynosi około 1,9 miliarda dolarów, a bony CityFHEPS kosztują miasto Nowy Jork około 650 milionów dolarów. Dodatkowe 500 milionów dolarów od państwa stworzyłoby dodatkową warstwę siatki bezpieczeństwa socjalnego, która zapewniłaby większej liczbie najemców pomoc, której potrzebują. Ostatecznie wszystkie te programy mogłyby zostać włączone do HAVP w Nowym Jorku, korzystając z istniejącego finansowania CityFHEPS na uniwersalny kupon HAVP.
Nadal jest wiele do zrobienia, aby naprawić politykę mieszkaniową w Nowym Jorku. Zacznijmy od przekazania programu kuponów na dostęp do mieszkań przed końcem sesji i zapewnijmy najemcom pewną przystępność cenową już teraz.
Jay Martin jest dyrektorem wykonawczym Community Housing Improvement Program (CHIP)
